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Re: BGH und Überlassungsverträge
Matthias Blunert - 10.08.2006, 17:53BGH und Überlassungsverträge
Grundsätze der Wertermittlung
Zu den Nutzern von Wohngrundstücken, die nach dem SachenRBerG anspruchsberechtigt sind, gehören die Inhaber von sog. Überlassungsverträgen im Sinne von Art. 232 § 1 a EGBGB. Die damaligen staatlichen Verwalter hatten diesen Nutzern ein lebenslanges, meist unentgeltliches Nutzungsrecht am betreffenden (West-)Grundstück sowie ein Recht zur Bebauung im Gegenzug zur Übernahme aller Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Wertverbesserung des Wohngebäudes eingeräumt.
Dieser besonderen Stellung eines Quasi-Eigentümers ist mit dem SachenRBerG insoweit Rechnung getragen worden, als auch hier ein Anspruch auf Ankauf des Grundstückes zum hälftigen Bodenwert oder die Bestellung eines Erbbaurechtes zum halben Zins zugebilligt wurde. Voraus-setzung: Der Nutzer hatte das Grundstück mit staatlicher Genehmigung mit einem Eigenheim bebaut (§ 5 Abs. 1 Ziff. 3 Buchst. c SachenRBerG) oder in einem Umfang in ein übernommenes Wohngebäude investiert, der einer Neuerrichtung gleichkommt (§ 12 Abs. 2 SachenRBerG). Während sich der Umgang mit Um- und Ausbauten, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche geführt haben, in der Praxis als (fast) unproblematisch erweist, so entbrannte und entbrennt um die Bestimmung der Werthaltigkeit der Investitionen, die die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes im Zeitpunkt ihrer Vornahme übersteigen müssen, oft unerbittlicher Streit.
Dieser Streit wird regelmäßig mit Sachverständigengutachten ausgetragen, weil nur über einen solchen Weg die erforderlichen Vergleichswerte ermittelt werden können. Dabei waren die zur Entscheidung berufenen Gerichte (im vorliegenden Fall läuft das gerichtliche Verfahren seit dem Jahre 2000) letztlich mit unterschiedlichen Ergebnissen konfrontiert, die sich aus einem unter-schiedlichen methodischen Herangehen der einzelnen Sachverständigen ergaben.
Mit seinem Urteil vom 24. 3. 2006 (Az.: V ZR 19/05) hat der BGH für die Bewertung klargestellt:
Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Wertermittlung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist auf den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag, nicht auf den Zeitpunkt der Besichtigung des Gebäudes durch den gerichtlich bestellten Sach-verständigen abzustellen.
Bei der Ermittlung des Restwerts früherer Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG ist der Neuherstellungswert, nicht der um die Altersabschreibung geminderte Sachwert des Gebäudes zugrunde zu legen.
Für die Berechnung der sog. Investitionspauschale nach § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist für alle anrechenbare Jahre der Sachwert des Gebäudes bei Abschluss des Überlassungsvertrags zugrunde zu legen.
Der BGH hat die vorhergehende Entscheidung des OLG Brandenburg vom 16. 12. 2004 aufgehoben und zur Neuverhandlung und Entscheidung ans OLG zurückverwiesen.
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