Beunruhigende Erfahrungen mit dem AG Brandenburg/H.

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    Re: Beunruhigende Erfahrungen mit dem AG Brandenburg/H.

    Matthias Blunert - 08.08.2007, 14:25

    Beunruhigende Erfahrungen mit dem AG Brandenburg/H.
    Unser Kollege Frank Schulze aus Brandenburg hat einige Vereine, die über E-Mail erreichbar sind, mit einer neuen Erscheinung am AG Brandenburg/H. bekannt gemacht. Ich halte es für sinnvoll und zweckmäßig, diese Informationen allen unseren Mitgliedsvereinen mit der Bitte um Meinungsäußerungen weiterzugeben:

    Hallo Kollegen,
    ich möchte nachfolgend auf eine neue Praxis des AG Brandenburg aufmerksam machen. Es besteht das Risiko, das diese auch bei den Richtern anderer Amtsgerichte Schule macht.

    Ich bin beim Amtsgericht Brandenburg, mit einer völlig neuen Problematik konfrontiert worden. Die Mitglieder hatten gegen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung Gesamtwiderspruch erhoben und einzelne Einwendungen substantiiert vorgetragen. Die Betriebskostenabrechnung für sich genommen, endete mit einem Nachforderungsbetrag von 57,13 EUR und die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung mit einem Nachforderungsbetrag von 707,35 EUR. Nach einigem Hin und Her hatten die Mitglieder einen Teilbetrag von 400,00 EUR gezahlt und dann noch einmal einen Restbetrag von 12,91 EUR, somit insgesamt 412,91 EUR. Die Mitglieder habe ich gebeten, mir noch mitzuteilen, welchen Verwendungszweck sie angegeben haben, denn jetzt wird es interessant.

    Entsprechend der Mitteilung/Hinweis des Gerichtes vom 25.06.2007 kommt es offenbar für die Richterin sehr entscheidend darauf an, ob die Zahlung unserer Mandanten ausdrücklich für die Betriebskosten oder Heizkosten oder Warmwasserkosten bestimmt war und so auch betitelt wurde.
    Das Gericht geht nicht mehr von einer Gesamt-Nachforderung aus, sondern von Teilforderungen. Wenn unsere Mitglieder die Zahlung deklariert haben als Zahlung auf Betriebskosten, so wird das Gericht davon ausgehen, dass die Nachforderung von 57,13 EUR getilgt wurde und gar nicht mehr im Streit steht, sogar überzahlt wurde und unsere Einwendungen „für die Katz“ sind.

    Wenn die Mitglieder die Zahlung als Zahlung auf die Heizkostendeklariert haben, so wäre die Nachforderung aus den Betriebskosten und die Restforderung aus den Heizkosten noch offen.
    Wenn die Mandanten nur als Verwendungszweck angegeben hätten „Teilzahlung 412,91 EUR“, so würde das Gericht ggf. davon ausgehen, dass überhaupt keine Zahlungsbestimmungen vorgenommen wurde und dass der Vermieter entsprechend verrechnen kann.
    Diese Problematik ist jetzt erstmalig und neu aufgetreten und muss bei uns ein Alarmsignal sein.

    Wir sollten also zukünftig in der Beratung darauf achten, dass unsere Mitglieder bei getrennt erfolgten Abrechnungen für Betriebskosten und für Heiz- und Warmwasserkosten, bei getrennter Ausweisung von Nachforderungsbeträgen oder Guthaben etc. auch der Verwendungszweck bei Überweisungen ausdrücklich bestimmt wird. Mindestens in einem Anschreiben an den Vermieter muss dann also klargestellt werden, auf was sich die geleisteten Teilbeträge ausdrücklich bezieht.

    Wenn Ihre bereits ähnliche Erfahrungen gemacht habt, wäre ich über eine Mitteilung erfreut.

    Mit freundlichen Grüßen

    Frank Schulze



    Re: Beunruhigende Erfahrungen mit dem AG Brandenburg/H.

    Rainer Radloff - 09.08.2007, 12:52

    Das allgemeine Schuld- und das Mietrecht / Wahlschuld etc.
    Rechtsberater sind in der Pflicht
    In der Tat muss bereits in der Rechtsberatung den Mietern - insbesondere bei Teilzahlungen und bei unterschiedlichen Gläubigerforderungen etc.- immer deutlich gemacht werden, dass sie als Schuldner nach allgemeinem Schuldrecht BGB (§ 366 Abs. 1) nicht nur ein Zahlungs- bzw. Leistungsbestimmungsrecht (nach § 262 f BGB alt Wahlschuld/Wahlrecht) haben, sondern dieses Recht durch Erklärung gegenüber dem Gläubiger auch wahrgenommen werden muss.
    Nimmt der Mieter als Schuldner nämlich sein Wahl- bzw. Bestimmungsrecht nicht wahr, geht dieses Recht auf den Vermieter als Gläubiger über und dieser ist dann frei, ob er die Zahlung z.B. als BetrKost , HeizKost oder Grundmiete etc. annehmen will.
    Und dem Gericht bleibt dann gar keine andere Möglichkeit, als die Bestimmung des Vermieters zu akzeptieren.
    Insoweit ist wohl die Praxis des AG Brandenburg so verwunderlich nicht.
    Wir haben übrigens in unseren Schulungen/Erfahrungsaustauschen für Rechtsberater bereits mehrfach auf diese Rechtslage und auf die daraus resultierenden Gefahren aufmerksam gemacht . (zuletzt am 12.05.07 RA Träthner zu BetrKost, und davor am 23.09., 29.04. u. 18.02.06 Dipl.jur. Kurt Rohr zu Heizkosten bzw. RA-in Küpper und Dr.jur.Blunert )

    Soweit ein Rechtsberater das zu beratende Mitglied nicht auf vorgenannte Rechtslage ausdrücklich hinweist, könnte dies gar als Falschberatung Schäden verursachen und es stünde die Frage nach berechtigter Schadensersatzforderung gegenüber dem Verein oder dem Rechtsberater . Also : Immer daran denken und so beraten bitte .



    Re: Beunruhigende Erfahrungen mit dem AG Brandenburg/H.

    Matthias Blunert - 09.08.2007, 13:44

    Da muss nicht viel hinzugefügt werden
    ... außer vielleicht, dass sich die maßgebliche Regel jetzt in § 366 BGB findet:

    Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen

    (1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.

    (2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.

    Insoweit sollte das Bestimmungsrecht beständig Beachtung finden, weil es nicht nur im Zusammenhang mit der Abrechnung der Betriebskosten, sondern gerade auch mit allen Fragen der Vorauszahlungen und deren Höhe und der Minderung der Miete von Bedeutung ist.



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