Umlageschlüssel, 556 a BGB - Mieterbund Land Brandenburg e.V.

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Arnulf Triller - 21.06.2007, 08:26
Umlageschlüssel, 556 a BGB
Hallo!

Folgende Frage:

In einem Mietvertrag von 2004 stehen keine Umlageschlüssel zu Betriebskosten, aber der Passus, der Vermieter dürfe den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen selbst bestimmen.

Der Vermieter kam mit Miteigentumsanteilen, was für den Mieter ungünstiger war als Wohnfläche (außerdem steht noch die gesamte Wirksamkeit der Abrechnung auf dem Spiel).

Darf der Vermieter mit so einer Klausel ein Recht, nachträglich zu bestimmen, offen halten?

Ich kam ein wenig ins Stutzen, weil der Anwalt des Vermieters ("Fachanwalt für Mietrecht") behauptet, dies sei der Fall.

Ich bin der Meinung, dass der Wohnflächenschlüssel immer gilt, wenn "nichts anderes vereinbart" ist. Und unter "nichts anderes" verstehe ich: keine anderen Umlageschlüssel - und nicht: keine anderen Klauseln, die irgendwas mit Umlageschlüsseln zu tun haben.

Sehe ich das richtig?

Gruß

Rainer Radloff - 21.06.2007, 14:48

Wenn es so ist, dass ein Vermieter sich im Mietvertrag berechtigt auch mehrfache Veränderungen des Verteilungsschlüssels vorbehalten kann (s. AG Wiesbaden in W&M 06/2007 S 324 f - für allerdings verbrauchsabhängige-) dann würde ich die im Mietvertrag vereinbarte Klausel "... nach billigem Ermessen ..." nicht für absolut starr i.S. ausschließlicher Anwendung z.B. der Wohnfläche halten.
Auch im o.a. Fall war im Mietvertrag kein konkreter Umlagemaßstab/Verteilungsschlüssel etc vereinbart und das AG hat gar unterschiedliche Maßstäbe zu unterschiedlichen BetrKost-Arten für berechtigt gehalten.
Das AG hat allerdings auch begründet, dass eine Veränderung jeweils vor Beginn des streitigen Abrechnungszeitraumes erfolgen müsse. (Ob dies auch bei der erstmaligen Festlegung des Abrechnungsmaßstabes nach billigem Ermessen in gleicher Weise gelten muss, kann streitig sein.)

Den Umlagemaßstab "Miteigentumsanteile" haben m.W. bereits mehrere Gerichte (u.a. AG Potsdam wohl) zumindest für einige BetrKost-Arten gelten lassen und dürfte auch vorliegend ggf. im Rahmen des billigen Ermessens des Vermieters angemessen sein.

Allein, dass ein vom Vermieter bestimmter Maßstab für einen konkreten Mieter "ungünstiger" ist, dürfte m.E. kein durchgreifendes Argument sein.
(Das Nachteilsverbot des § 556 a Abs. 3 BGB bezieht sich ausdrücklich nur auf eine andere (günstigere) Vereinbarung nach Abs. 2 .)

Vielleicht und hoffentlich können vorgen. Argumente hilfreich sein.

Rainer Radloff - 21.06.2007, 15:26
Abrechnungsmaßstab bei dauerhaftem Leerstand
Der mehrfach in der AG Rechtsberater des Landesverbandes und anderswo diskutierte interessante Hinweisbeschluß des LG Cottbus - 5 S 4/05 zu Abrechnungsmaßstäben bei Heizkosten und Leerstand ist durch das AG-Mitglied Kurt Rohr der W&M mitgeteilt und dort in Heft 6/2007 S. 323 f abgedruckt . Der Sachverhalt ist durch den Mieterverein Spremberg (Albrecht Papenroth) zum LG gebracht worden.
Tenor : Dauerhafte Leerstände erfordern ggf. in Abweichung von mietvertraglich gewählten Abrechnungsmaßstab gesonderte Abrechnungen der verbrauchsunabhängigen Heizungskosten und der verbrauchsabhängigen Heizungskosten. Das Risiko des Leerstandes hat allein der Vermieter zu tragen.
Allerdings hat der BGH unter dem Gesichtspunkt der Mietminderung und Risikozurechnungskriterien auch schon mal entschieden, dass der Vermieter nicht mit einer zu weitgehenden Garantiehaftung auf das positive Interesse belastet werden dürfe (BGH NJW 1981, 2405 zitiert in AG Fürth, -310 C 1727/06 W&M 6/07 S 317 f)

Arnulf Triller - 21.06.2007, 16:42
Umlage
Danke, Herr Dr. Radloff!

Werde ich morgen mal die WM studieren.

In der Zwischenzeit habe ich noch im Schmidt-Futterer nachgeschlagen, da steht: Zitat: Bei preisfreiem Wohnraum greift der gestzliche Regelmäßstab nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, der Flächenschlüssel, ein. Das frühere Recht des Vermieters, ihn nachträglich nach billigem Ermessen gem. §§ 315, 316 BGB zu bestimmen, etwa durch die Vereinbarung, die Umlage erfolge nach Wahl des Vermieters, ist weggefallen (Fußnote: § 556 a Abs. 1 gilt auch bei unklarer Abrede: LG Lemgo Urt. vom 25.10.2006 - 10 S 76/06). Eine Vertragslücke wird duch § 556 a Abs. 1 geschlossen, so dass eine spätere Abrechnung des Vermieters etwa nach dem Personenschlüssel nicht ordnungsgemäß wäre. [9. Aufl, 556a Rndr. 17]

Eigentlich würde die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ja bedeuten, dass die Mietrechtsreform in dem Punkt wieder rückabgewickelt wird. Mit der Klausel im Vertrag könnte der Vermieter wie früher mit der ersten Abrechnung so festlegen, wie es ihm passt.

Gruß

Rainer Radloff - 22.06.2007, 10:32
§ 556 a BGB
noch ein/zwei Hinweise :

1. Im Titel bitte den Tippfehler bei der Benennung des § ändern (lassen)
- § 556 a BGB statt 256 a

2. zum Inhalt
2.1.
Bei dem von mir zitierten Urteil des AG Wiesbaden geht es um einen Mietvertrag aus 1996 (vor Mietrechtsreform) und eine Änderung des "Abrechnungsmaßstabes" (Terminus aus § 556 a BGB ; AG verwendet "Verteilungsschlüssel") in 2003
2.2.
Das AG setzt sich auch mit Schmidt-Futterer auseinander und kommt zu dem Schluß , § 556 a Abs. 2 finde danach zwar keine Anwendung, dessen Grundsätze könnten aber analog hinzugezogen werden.
2.3.
Entscheidend schließlich werden u.a. wohl folgende Fragen/Fakten sein :
- Ist die mietvertragliche Vereinbarung, der Vermieter dürfe den
Umlageschlüssel nach billigem Ermessen selbst bestimmen, wirksam und
bestimmt genug oder zu unklar, zu unbestimmt und folglich unwirksam ?
- Welchen Abrechnungsmaßstab hat der Vermieter für die Abrechnungen
der Jahre 2004 und 2005 angewendet und haben die Mieter diesen
zunächst ggf. durch widerspruchslose Hinnahme konkludent vereinbart ?
(Soweit es sich nun um einen Wechsel handelt , dürfte AG Wiesbaden
analog anzuwenden sein ; einschll. des Erfordernisses vorheriger
Mitteilungspflicht)

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